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境外債務重組提案達成關鍵共識，擬減少債務最多116億美元。

1月9日晚間，碧桂園（02007.HK）發布公告，披露了境外債務重組及業務發展的最新情況。碧桂園已與由七家知名銀行組成的協調委員會達成共識，此提案構成進一步談判和具體文件的框架。此舉標志著碧桂園在落實重組方面的重要里程碑。

借貸成本有望降至2%

公告稱，該重組提案倘若落實，將使碧桂園實現大幅去杠桿化，目標是減少債務最多116億美元，還包括將到期時間延長至最多11.5年以及降低融資成本，目標是將加權平均借貸成本從重組前的每年約6%降低至重組后的每年約2%。

此外，碧桂園控股股東正在考慮將公司未償還本金總額11億美元的現有股東貸款轉換為公司或附屬公司的股份，具體條款有待協定。據此，碧桂園將擁有更具可持續性的資本結構，能夠專注于交付住房、繼續業務運營、保持資產價值及落實公司認為最有潛力為所有利益相關者實現價值最大化的業務及資產出售策略。

接近碧桂園的知情人士向證券時報記者表示，該重組方案使碧桂園有權選擇實物支付利息（即發行額外的新債務工具代替現金付息），給予了公司一定的空間，以確保公司可在盡可能最大化資產價值的前提下完成重組后境外債務的償付義務。另外，擬議重組方案的加權平均利率將降低至約2%，參考行業已有重組方案，預計重組完成后短期內的實際現金付息年利率將更低，較重組前的加權利率約6%將有明顯下降，達到了目前市場上的最低利率。

據介紹，協調委員會由共同持有或控制碧桂園三筆銀團貸款（未償還本金總額為36億美元）未償還本金額約48%的貸款人組成。協調委員會支持公司持續努力落實重組，并愿意與公司合作，確保公司繼續業務，將干擾降到最低。碧桂園認為，重組提案為其他境外債務重組提供了框架。

此外，碧桂園及顧問一直積極與其他境外債權人及其各自的顧問就重組提案進行建設性對話。包括與合共持有或控制本集團發行的美元優先票據及港元可換股票據（未償還本金總額為103億美元）未償還本金額約30%的若干持有人合作。

前述知情人士稱，目前碧桂園已經收到不少債權人的表態，表示愿意長期支持公司度過當前的難關，同時期望公司能夠盡快完成重組。

“根據最近兩年市場的實際情況，市場一直在大幅調整。從之前不少企業進行境外債重組的案例來看，債權人現在都非常理性。這次碧桂園的方案做得很務實，已經有很多債權人表示有興趣。”有債權人透露。

華泰證券研究認為，出險房企債務壓力減輕，一方面有利于房企本身基本面改善，另一方面則有助于出險房企有更多資源用于保交樓，降低近年行業層面的“期房”信任問題，改善新房銷售預期。

仍有超過3000個開發項目可供出售

碧桂園在公告中，同時還提及公司業務發展的最新情況。

其中，在土地儲備及項目方面，截至2023年12月31日，碧桂園合計控制超過3000個開發項目，可售合同總面積介乎9000萬平方米至9200萬平方米。項目包括馬來西亞、泰國、澳洲、印尼、美國、印度、香港、英國及紐西蘭9個國際市場的29個開發項目，及位于中國內地的超過2900個境內開發項目。此外，公司亦有約130萬個至140萬個車位可供出售。

在債務方面，截至2023年12月31日，就境外債務而言，碧桂園有息負債總額（不包括應計利息）約164億美元，其中包括現有債券債務的未償還本金額約103億美元、現有銀團貸款債務的未償還本金額約36億美元、股東貸款的未償還本金額約11億美元及其他有擔保及無擔保債務的未償還本金額約14億美元。

在境內現金流方面，于2024年至2039年的預測期內，碧桂園可用于境外分配的預計凈現金盈余估計介于200億元至250億元（人民幣）。該預測基于2024年至2039年公司超過2900個境內開發項目的累計應占杠桿自由現金流量總額，以及出售非核心資產（包括若干城市更新項目、商業物業、金融投資及其他境內少數權益金融投資）的所得款項，經扣除同期的境內經營費用及集團層面的境內債務后由公司預測得出。

境外現金流方面，碧桂園的境外資產包括由境外附屬公司持有的29個國際開發項目及若干少數權益金融投資，包括珠海萬達商業管理集團有限公司的股權及由全資附屬公司CGVC Company Limited實益持有的11項少數權益股權投資。

截至2024年8月，碧桂園估計在2024年至2040年期間，29個國際開發項目產生的累計應占杠桿自由現金流量總額預計介于26億美元至30億美元。該估計已計入現有項目層面現金、土地成本、建筑成本、市場推廣及經營費用、償債、稅項及境外集團層面經營費用。

碧桂園還表示，公司正在出售境外少數權益金融投資，并已就此取得重大進展。截至本公告日期，約1.4億美元的出售收益已存入（或計劃存入）用于重組提案的指定賬戶。在2025年1月至2033年的預測期間內，公司預期透過出售該等少數權益金融投資籌集約6億美元至8億美元的凈出售收益。公司致力在重組提案完成后使用該等出售收益為重組提案提供資金及支持新債務工具下的償債責任。